शेतजमिनीची खरेदी

शेतजमिनीची खरेदी

आज शेतकरी नसलेली व्यक्ती शेतजमिनीचे हस्तांतरण, खरेदी, बक्षीसपत्र, देणगी, अदलाबदल, भाडेपट्टा वा अन्यप्रकारे स्वत:साठी जमीन विकत घेऊ शकत नाही.

ज्या धरण वा प्रकल्पग्रस्त शेतकऱ्याची संपूर्ण शेतजमीन शासनाकडून संपादित झाली आहे. त्यांच्या संपादनाचा भक्कम पुरावा आहे, अशा व्यक्तीस आजही शेतकरी मानले जाते. अशी व्यक्ती शेतजमीन विकत घेऊ शकते.

शहराच्या हद्दीत आलेल्या शेतजमिनीबाबत जिल्हाधिकारी यांनी कुळकायदा 63 व 88 (1)(ब) अन्वये अधिसूचना प्रसिद्ध केली असेल तर अशी जमीन शेतकरी नसलेली व्यक्ती विकत घेऊ शकते.

शेतजमिनीची खरेदी करण्याआधी-

1) सन 1947 पासूनचे सर्व 7/12 उतारे, सर्व फेरफार उतारे, व फेरफारासंबंधीचे अर्ज, जाबजबाब, निकाल, नोंदणीकृत दस्त, शासकीय आदेश यांच्या प्रती मिळवा. इनाम - वतन जमिनीबाबत 1930 पासूनचे वरील सर्व उतारे मिळवा. अनिर्णित फेरफार उतारे ओळखा. आवश्यक असेल तर जमीन मालकाच्या संमतीने किंवा पक्षकाराच्या हितासाठी बेकायदेशीर फेरफाराविरुद्ध दावा दाखल करा. अनिर्णित फेरफाराबाबत निर्णय घेण्याचा आग्रह करा.

2) तसेच गाव नमुना 8 अ, 1क, 1ड, गाव नमुना 3, गाव नमुना 7अ व 7ब. विवादग्रस्त प्रकरणांची नोंदवही 6अ वारसनोंदीची खात्री करण्यासाठी गाव नमुना 6क पाहा. 7/12 उताऱ्यावरील प्रत्येक ‘शेरा’ ‘प्रत्येक नोंदी’ विषयी सक्षम महसूली अधिकाऱ्याकडून माहिती घ्या.

3) वडिलोपार्जित शेतजमिनीबाबत घरातील सर्वांची नावे, पत्ते, वय, घरातील प्रमुख व्यक्तीशी नाते, बहिणी व मुलींसह यादी मिळवा. महिलांचे हक्कसोड पत्र नोंदणीकृत करा.

4) जमीन मालकाने जमीन स्वत: विकत घेतली असेल तर खरेदीखताची मूळ प्रत, इंडेक्स टू (सूची 2) व पावतीची मूळ प्रत तपासणीसाठी मागा. ती जमीन तुम्ही खरेदी केल्यानंतर हे सर्व मूळ दस्त तुमच्याकडे मागून घ्या.

5) जमिनीचा झोन दाखला - भाग नकाशा - झोन नकाशा नगररचना खात्याकडून मिळवा.

6) संभाव्य भूसंपादनाबाबत जिल्हाधिकारी - भूसंपादन अधिकारी यांचेकडे अर्ज देऊन माहिती द्या. जमीन वनखात्याने संपादित केली आहे का? संबंधित उपवन संरक्षक यांच्याकडे अर्ज देऊन माहिती घ्या.

7) गाव नमुना एक - क मध्ये समाविष्ट केलेली शेतजमीन विकत घेण्याआधी शासनाच्या पूर्व परवानगीची आवश्यकता असते.

8) देवस्थान इनाम वहिवाटदाराकडून व शासनाने पट्ट्याने दिलेली जमीन पट्टेदाराकडून थेट विकत घेता येत नाही.

9) आदिवासी जमातीच्या सदस्याची शेतजमीन किंवा कोणत्याही जमिनीवर वहिवाट असेल तर अशी जमीन विकत घेण्याआधी शासनाची पूर्वपरवानगी आवश्यक असते.

10) जी शेतजमीन आज कुळाच्या ताब्यात आहे, सातबारा उताऱ्यावर कुळाचे नाव फेरफाराने दाखल झाले आहे अशी शेतजमीन थेट मालकाकडून विकत घेणे बेकायदेशीर आहे. कुळाचा ताबा व कुळाचा हक्क याबाबत सक्षम न्यायाधिकरणाच्या आदेशाने कुळाचा ताबा व कुळाचा हक्क संपुष्टात आल्यानंतरच शेतजमिनीचा मालक शेतजमिनीची थेट विक्री करू शकतो.

11) शेतजमिनीच्या 7/12 उताऱ्यावर 7अ सदरी किंवा पेरेपत्रकात जमीन मालकाव्यतिरिक्त जमीन कसणाऱ्याचे नाव तहसीलदार यांच्या हुकुमाने दाखल झाले असेल तर जमीन करणाऱ्या व्यक्तीचा ताबा वैध आहे. अशी व्यक्ती स्वत:ला कूळ ठरवून घेण्यासाठी अर्ज-दावा करू शकते. म्हणून अशी जमीन थेट मालकाकडून विकत घेणे बेकायदेशीर आहे. मालकाव्यतिरिक्त कायदेशीर हुकुमाने शेतजमीन कसणाऱ्या व्यक्तीचा ताबा व हक्क सक्षम न्यायाधिकरणाच्या आदेशाने संपुष्टात आला तर त्यानंतर थेट जमीन मालकाकडून थेट जमीन खरेदी करता येते.

12) जर सध्याचा शेतमालक पूर्वी त्याच जमिनीवर कूळ होता. त्याची मालकीहक्क कुळ कायद्यातील तरतुदीप्रमाणे सर्व प्रक्रिया पूर्ण होऊन सक्षम न्यायाधिकरणाच्या हुकुमाने निर्माण झाला असेल तर अशा धारकाडून जमीन विकत घेण्याआधी शासनाची पूर्वपरवानगी आवश्यक आहे.

13) ज्या गावात पूर्वी एकत्रीकरण योजना अंमलात आली आहे त्या गावातील शेतजमीन विकत घेण्याआधी संबंधित जमिनीचा स्कीमचा उतारा 9(3)9(4) यासह सर्व आवश्यक उतारे मिळवा. अशा गावात ज्याच्या ताब्यात शेतजमीन आहे त्याच्याच नावाचा 7/12 उतारा संपूर्ण क्षेत्रासाठी असेल तर अन्य उतारे निष्णात वकिला मार्फत तपासून नंतर शेतजमीन विकत घ्या.

14) ‘प्रमाणभूत’ क्षेत्रापेक्षा कमी क्षेत्राची शेतजमीन विकत घेऊ नका. त्या तालुक्यातील, गावातील प्रमाणभूत क्षेत्र किती? याची माहिती तालुका उपअधीक्षक भूमी अभिलेख यांचेकडून मिळवा. महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम 1966 च्या कलम 82 प्रमाणे शासनाने शेतीकारणासाठी ठरविलेल्या कमीतकमी व्याप्तीसंबंधीची कागदपत्रे ही प्रत्येक तालुक्यातील तहसीलदाराच्या कार्यालयात ठेवण्यात येतात आणि ती सर्व वाजवी वेळी जनतेच्या पहाणीसाठी ठेवण्यात येतात. सातबाऱ्यावर ‘तुकडा’ असा शेरा असलेली जमीन विकत घेऊ नका.

15) शेतजमीन धरणाच्या लाभक्षेत्रात असेल तर धरणग्रस्तांच्या पुनर्वसनासाठी संपादित केली जाण्याची शक्यता असते. किंवा लाभक्षेत्रातील जमीन पुनर्वसनासाठी राखीव ठेवलेली असते अशी जमीन विकत घेण्यासाठी सक्षम अधिकाऱ्याची पूर्वपरवानगी घेऊन शेतजमीन खरेदी करा.

16) धरणाच्या बुडीत क्षेत्राजवळ, पाणलोट क्षेत्राजवळ असलेली शेतजमीन विकत घेण्याआधी जिल्हाधिकारी यांची पूर्वपरवानगी आवश्यक आहे का? याची चौकशी करा.

17) जमिनीवर कर्जाचा बोजा असेल तर जमीन मालक त्याचे कर्ज खरेदीआधी फेडून वित्त संस्थेचे ना हरकत प्रमाणपत्र मिळविणार आहे का? हे विचारा. कर्जाचा बोजा फेडल्याशिवाय खरेदीखत करू नका. सातबारा उताऱ्यावरील प्रत्येक ‘शेरा’ महत्त्वाचा आहे. त्याचा अर्थ व परिणाम तहसीलदारांकडून समजावून घ्या.

18) शेजारच्या भूधारकाशी जमिनीच्या हद्दीबाबत वाद असतील तर शासकीय मोजणी करून हद्द कायम करा. नंतर जमीन खरेदी करा.

19) 7/12 उताऱ्यावर इतर हक्क व इतर अधिकार रकान्यामध्ये ज्यांची नावे दाखल झाली आहेत त्यांच्या संमतिदर्शक सह्या साठेखत / खरेदीखत / विकसन करारावर घ्या.

20) 7/12 उताऱ्यावर नाव असलेली व्यक्ती मयत झाली आहे त्या व्यक्तीच्या सर्व वारसांची संमती जमीन खरेदीसाठी आवश्यक आहे.

21) कुटुंबाची वंशवेल तपासावी. सदर जमिनीवर ज्यांचा हितसंबंध आहे, कायदेशीर हक्क आहे पण ज्यांची नावे सातबारा उताऱ्यावर नाहीत त्यांची नावे त्यांचा हिस्सा वाटा निश्चित करून हस्तांतर / खरेदी करारावर त्यांची मान्यता दर्शक सही घ्यावी. त्यांच्या हिश्श्याची रक्कम त्यांना स्वतंत्रपणे अदा करावी.

22) जमिनीवर प्रत्यक्ष ताबा - वहिवाट कोणाची आहे? का आहे? ताबा वहिवाट असलेली व्यक्ती मालक आहे - मालक नाही याबाबतची सर्व कारणे गुणवत्तेवर तपासून निष्णात वकीलाचा सल्ला घेऊन खरेदीचा निर्णय घ्या.

23) दुय्यम निबंधक कचेरीतून संबंधित जमिनीबाबत शोध अहवाल मिळवा.

24) दुय्यम निबंधक कचेरीतील शोध अहवाल आणि महसूलखात्याचा उताऱ्यावरील नोंदी यांची तुलना करा त्याविषयी साधकबाधक परीक्षा करा.

25) शोध अहवालाबाबत जे मुख्य निकष सांगितले आहेत त्यातील योग्य त्या निकषांचा उपयोग करून शोध अहवाल तयार करा.